評估對象和評估范圍的十大關(guān)注事項
來源：中國資產(chǎn)評估協(xié)會微信公眾號
2023年6月14日
根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則術(shù)語2020》，評估對象是指被評估的具體標(biāo)的或者被評估的資產(chǎn)，即資產(chǎn)評估的具體對象。評估對象可以是不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資產(chǎn)損失、其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益或者負(fù)債等可以量化的標(biāo)的。評估范圍是指評估對象的具體表現(xiàn)形態(tài)及其權(quán)利邊界和數(shù)量邊界。
對于評估對象和評估范圍的確定，我們列舉了十大關(guān)注事項，分別作出分析，以供參考。
?
關(guān)注事項十
評估對象和評估范圍的確定主體
評估對象和評估范圍的確定主體是委托人，委托人應(yīng)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定和經(jīng)濟(jì)行為要求確定評估對象和評估范圍。為避免出現(xiàn)錯誤，在委托人確定評估對象和評估范圍時，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)給予必要的指導(dǎo)或溝通。
在界定評估對象和評估范圍時，若資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與委托人意見不一致時，應(yīng)根據(jù)具體分歧及其可能產(chǎn)生的影響，決定是否采納委托人的意見。如果委托人的意見不存在錯誤或不合理之處，通?？梢圆杉{委托人的意見。比如，根據(jù)《資產(chǎn)評估專家指引第11號——商譽減值測試評估》的規(guī)定，在商譽減值測試業(yè)務(wù)中，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托人、審計機(jī)構(gòu)就包含商譽的資產(chǎn)組或資產(chǎn)組組合的范圍進(jìn)行溝通，如果資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與委托人、審計機(jī)構(gòu)意見不一致，可以采納委托人、審計機(jī)構(gòu)的意見，并取得委托人、審計機(jī)構(gòu)的確認(rèn)。
評估對象和評估范圍是非常重要的評估要素，應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)評估委托合同中進(jìn)行約定。評估報告中描述的評估對象和評估范圍，應(yīng)與資產(chǎn)評估委托合同的約定一致。在評估過程中，若委托人對評估對象和評估范圍進(jìn)行了調(diào)整，應(yīng)及時變更資產(chǎn)評估委托合同。
?
關(guān)注事項九
評估對象和評估范圍的規(guī)范表述
評估對象應(yīng)為具體的對象或標(biāo)的，如不動產(chǎn)、動產(chǎn)、無形資產(chǎn)、資產(chǎn)組合、股東權(quán)益價值等，實務(wù)中存在不少對評估對象表述為“評估對象+價值類型”之類的不規(guī)范表述，如“XX不動產(chǎn)公允價值”、“XX資產(chǎn)組可收回金額”、“XX公司股東全部權(quán)益投資價值”等。
評估范圍應(yīng)完整界定，避免重復(fù)或遺漏。關(guān)于評估范圍的描述，通常應(yīng)當(dāng)說明委托評估的資產(chǎn)類型、取得成本和賬面價值、權(quán)屬狀況、資產(chǎn)數(shù)量以及評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)狀等情況。通過對評估范圍的規(guī)范描述，可以使評估報告使用者了解經(jīng)濟(jì)行為涉及的資產(chǎn)、權(quán)益的范疇，避免產(chǎn)生分歧或誤解。
?
關(guān)注事項八
評估對象和評估范圍的內(nèi)在關(guān)聯(lián)
評估對象是指被評估的具體標(biāo)的或者被評估的資產(chǎn)，評估范圍是指評估對象的具體表現(xiàn)形態(tài)及其權(quán)利邊界和數(shù)量邊界。從評估對象和評估范圍的定義可以看出，評估對象決定著評估范圍，評估范圍是對評估對象所進(jìn)行的詳細(xì)描述。通常情況下，應(yīng)先確定評估對象，再界定評估范圍。評估對象和評估范圍之間不得相互矛盾。
當(dāng)評估對象為股東權(quán)益價值時，其評估范圍應(yīng)該是被評估企業(yè)的全部資產(chǎn)及負(fù)債。當(dāng)評估對象為業(yè)務(wù)資產(chǎn)組時，其評估范圍應(yīng)該是構(gòu)成該業(yè)務(wù)資產(chǎn)組的全部資產(chǎn)及負(fù)債。當(dāng)評估對象為單項資產(chǎn)時，評估范圍通常與評估對象相同。
?
關(guān)注事項七
與財務(wù)報表的關(guān)系
財務(wù)報表是確定評估對象和評估范圍的重要基礎(chǔ)，但在利用財務(wù)報表界定評估范圍時，應(yīng)關(guān)注財務(wù)報表存在的局限性。受會計核算的謹(jǐn)慎性原則等因素的影響，企業(yè)擁有的資產(chǎn)可能沒有全部體現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表當(dāng)中。比如，當(dāng)企業(yè)通過自主研發(fā)取得無形資產(chǎn)，但沒有將研發(fā)支出作資本化處理時，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表就沒有反映該無形資產(chǎn)，該無形資產(chǎn)成為企業(yè)的表外資產(chǎn)。
當(dāng)評估對象是股東權(quán)益價值時，評估范圍為被評估單位的全部資產(chǎn)及負(fù)債，既包括資產(chǎn)負(fù)債表列示的資產(chǎn)及負(fù)債，也包括財務(wù)報表中未列示的資產(chǎn)及負(fù)債，應(yīng)避免遺漏。在企業(yè)價值評估中，評估范圍的界定不應(yīng)受評估方法的制約，評估范圍是否完整界定，與納入評估范圍的各項資產(chǎn)能否分別進(jìn)行單獨評估，是兩個不同維度的事項。比如，對于企業(yè)通過行政許可而被授予的資質(zhì)，通常應(yīng)界定為企業(yè)擁有的一項無形資產(chǎn)，能否對該資質(zhì)進(jìn)行單獨評估，不影響評估范圍的界定，只影響資產(chǎn)基礎(chǔ)法的適用性。
在利用財務(wù)報表界定評估范圍時，還應(yīng)對資產(chǎn)負(fù)債表的賬面價值及其構(gòu)成內(nèi)容進(jìn)行核實，避免出現(xiàn)漏評現(xiàn)象。比如，若企業(yè)在會計核算中未規(guī)范核算資產(chǎn)明細(xì)，將多項資產(chǎn)的賬面價值匯總列示，評估時應(yīng)避免遺漏。
企業(yè)由有限責(zé)任公司整體變更為股份有限公司過程中，在法律主體上是同一法人主體的延續(xù)，不是法人主體變更，在工商登記方面只是公司類型的變更登記，而非設(shè)立登記，有限責(zé)任公司的股東以凈資產(chǎn)“認(rèn)購”或“折合”股份有限公司的股份，并不存在股權(quán)變更或股權(quán)交易。因此，對于有限責(zé)任公司整體變更為股份有限公司的項目，評估對象可以確定為“資產(chǎn)負(fù)債表中列示凈資產(chǎn)”，相應(yīng)地，評估范圍可以界定為“資產(chǎn)負(fù)債表中列示的資產(chǎn)和負(fù)債”，這種情形不屬于企業(yè)價值評估，而是企業(yè)部分資產(chǎn)負(fù)債組合的評估。
此外，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第13號——或有事項》的規(guī)定，企業(yè)不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)或有負(fù)債和或有資產(chǎn)。因此，通常情況下，企業(yè)的或有資產(chǎn)和或有負(fù)債不納入評估范圍，僅作為特別事項進(jìn)行披露。而根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第20號——企業(yè)合并》及其應(yīng)用指南的規(guī)定，取得的被購買方的或有負(fù)債，其公允價值在購買日能夠可靠 計量的，應(yīng)確認(rèn)為預(yù)計負(fù)債。因此，在合并對價分?jǐn)傇u估項目中，對于符合確認(rèn)條件的或有負(fù)債，應(yīng)納入評估范圍。
?
關(guān)注事項六
與價值類型和評估假設(shè)的關(guān)系
價值類型的選擇，評估假設(shè)條件的設(shè)定，都有可能會影響評估對象和評估范圍的確定。
比如，在投資價值類型下的企業(yè)并購評估中，評估假設(shè)通常需要考慮并購方案的影響，評估范圍應(yīng)根據(jù)企業(yè)并購價格支付口徑進(jìn)行確定，通常情況下，評估范圍應(yīng)以委托人提供的、并購支付價格對應(yīng)的資產(chǎn)范圍為準(zhǔn)。根據(jù)《企業(yè)并購?fù)顿Y價值評估指導(dǎo)意見》的規(guī)定，在企業(yè)并購?fù)顿Y價值評估業(yè)務(wù)中，評估對象為企業(yè)整體、股東權(quán)益時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)會計政策、企業(yè)并購后未來經(jīng)營模式等，對因并購方案帶來的標(biāo)的公司資產(chǎn)負(fù)債表的表內(nèi)以及表外資產(chǎn)進(jìn)行識別，根據(jù)企業(yè)并購價格支付口徑，要求委托人明確是否將其納入評估范圍。
又比如，在資產(chǎn)減值測試中，以可收回金額為價值類型時，根據(jù)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，已確認(rèn)的負(fù)債通常不納入資產(chǎn)組的評估范圍，但如不考慮該負(fù)債金額就無法確定資產(chǎn)組可收回金額的除外。
再比如，在清算價值類型下的設(shè)備資產(chǎn)評估中，可能基于變現(xiàn)假設(shè)，其評估對象和范圍可能只包括設(shè)備本體及附件，而不包括安裝調(diào)試因素、設(shè)備基礎(chǔ)及附屬設(shè)施等。
?
關(guān)注事項五
與經(jīng)濟(jì)行為的關(guān)系
資產(chǎn)評估涉及的經(jīng)濟(jì)行為包括產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)重組、資產(chǎn)抵押、資產(chǎn)課稅、財務(wù)報告等。通常情況下，評估對象和評估范圍需依據(jù)經(jīng)濟(jì)行為要求進(jìn)行確定，評估對象和評估范圍應(yīng)與經(jīng)濟(jì)行為涉及的資產(chǎn)范圍保持一致。
對于國有資產(chǎn)評估項目，《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》（中評協(xié)〔2017〕42 號）規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)說明委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍是否一致”?！镀髽I(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》（國務(wù)院國資委第12號令）規(guī)定：“資產(chǎn)評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)文件確定的資產(chǎn)范圍是否一致，不一致的應(yīng)當(dāng)說明原因”。
此外，還應(yīng)關(guān)注評估對象與交易對象是否一致，如果兩者不一致，可能會影響評估報告的利用方式。比如，在轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)的經(jīng)濟(jì)行為中，委托人的交易對象是股東部分權(quán)益，而評估對象的確定在實務(wù)中可能存在兩種做法，一是將評估對象確定為股東部分權(quán)益，二是將評估對象確定為股東全部權(quán)益，若選擇后者，則委托人需要在股東全部權(quán)益評估值基礎(chǔ)上自行確定股東部分權(quán)益價值。
?
關(guān)注事項四
涉稅事項的考慮
在屬于增值稅應(yīng)稅事項的資產(chǎn)交易中，執(zhí)行對應(yīng)的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時，應(yīng)與委托人充分溝通評估對象和評估范圍是否包含資產(chǎn)交易涉及的增值稅。
增值稅屬于價外稅，資產(chǎn)的定價采用價稅分離的方式。基于增值稅的這一特征，在資產(chǎn)交易的評估項目中，評估范圍可以包含增值稅，也可以不包括增值稅。如果增值稅未納入評估范圍，得出的評估值為不含增值稅價，委托人需在使用評估報告時另行計算增值稅；如果增值稅納入評估范圍，則得出的評估結(jié)果為含增值稅價，委托人在使用評估報告時無需再另行計算增值稅。
在屬于增值稅應(yīng)稅事項的資產(chǎn)交易中，通常建議將資產(chǎn)交易涉及的增值稅納入評估范圍，特別是國有企業(yè)作為購買方的交易事項。（備注：在《評估嘉話》的后續(xù)文章中，將專門解答” 單項資產(chǎn)評估的評估值是否含增值稅”的問題，敬請關(guān)注）
在尚未辦妥產(chǎn)權(quán)證的不動產(chǎn)交易中，執(zhí)行對應(yīng)的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時，應(yīng)與委托人充分溝通評估對象和評估范圍是否包含辦理產(chǎn)權(quán)證涉及的契稅。若評估范圍包含了辦理產(chǎn)權(quán)證涉及的契稅，則得出的評估結(jié)論系以產(chǎn)權(quán)證已辦妥為假設(shè)前提，基于該評估結(jié)論達(dá)成交易時，在交易之前辦理產(chǎn)權(quán)證的契稅由出售方承擔(dān)；若評估范圍未包括辦理產(chǎn)權(quán)證涉及的契稅，則得出的評估結(jié)論系以產(chǎn)權(quán)證未辦妥為假設(shè)前提，基于該評估結(jié)論達(dá)成交易時，在交易之前辦理產(chǎn)權(quán)證的契稅由購買方承擔(dān)。
?
關(guān)注事項三
負(fù)債事項的考慮
評估對象為股東權(quán)益時，被評估單位的各項負(fù)債均應(yīng)納入評估范圍，不得遺漏。對于實務(wù)中可能存在的無負(fù)債并購方式，評估對象和評估范圍的確定有兩種做法：一是評估對象為股東權(quán)益，被評估單位的各項負(fù)債均納入評估范圍，報告使用者在股東權(quán)益評估值基礎(chǔ)上，根據(jù)被評估單位負(fù)債剝離或承擔(dān)方案確定并購價；二是評估對象為業(yè)務(wù)資產(chǎn)組，被評估單位的負(fù)債不納入評估范圍。
評估對象為單項資產(chǎn)時，通常情況下并不需要將負(fù)債捆綁納入評估范圍，但也有例外情形。比如，對于尚欠工程款的建設(shè)工程，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第八百零七條以及《最高人民法院關(guān)于審理 建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十五條、三十六條的 規(guī)定，與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的承包人享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)。因此，在此類工程項目轉(zhuǎn)讓評估中，應(yīng)明確是否將工程欠款納入評估范圍。若未將工程欠款納入評估范圍，也建議在評估報告中進(jìn)行披露，以提醒報告使用者防范相關(guān)風(fēng)險。
此外，對于在建工程評估項目，在確定評估對象和評估范圍時，還應(yīng)關(guān)注在建工程交易時點工程進(jìn)度與評估基準(zhǔn)日形象進(jìn)度的差異、評估基準(zhǔn)日在建工程形象進(jìn)度與付款進(jìn)度的差異、評估基準(zhǔn)日及期后工程欠款的支付義務(wù)由哪方承擔(dān)等事項。
?
關(guān)注事項二
權(quán)利類別的考慮
所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。在所有權(quán)基礎(chǔ)上，還可以派生出使用權(quán)、租賃權(quán)等其他權(quán)利。還可以創(chuàng)設(shè)收益權(quán)、收費權(quán)、經(jīng)營權(quán)等權(quán)利。因此，在確定評估對象和評估范圍時，應(yīng)準(zhǔn)確界定資產(chǎn)的權(quán)利類別和權(quán)利范疇，關(guān)注是否存在權(quán)利限制。
比如，在知識產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)的評估項目中，對于著作權(quán)資產(chǎn)評估項目，其評估對象只能是可轉(zhuǎn)讓或許可的復(fù)制權(quán)、發(fā)行權(quán)、出租權(quán)等財產(chǎn)權(quán)，而不能包括發(fā)表權(quán)、署名權(quán)、修改權(quán)等人身權(quán)；對于專利權(quán)資產(chǎn)評估項目，其評估對象可區(qū)分為專利所有權(quán)和專利使用權(quán)，其中，專利使用權(quán)又可進(jìn)一步細(xì)分為專利權(quán)獨占許可權(quán)、獨家許可權(quán)、普通許可權(quán)或其他許可形式；對于商標(biāo)資產(chǎn)評估項目，其評估對象可區(qū)分為商標(biāo)專用權(quán)和商標(biāo)許可權(quán)。
又比如，對于不動產(chǎn)交易目的評估項目，其評估對象和評估范圍應(yīng)為建筑物所有權(quán)及土地使用權(quán)；而不動產(chǎn)租賃目的評估項目，其評估對象和評估范圍應(yīng)為與租賃權(quán)相關(guān)的一定期限內(nèi)的使用、收益、優(yōu)先購買等權(quán)益。
再比如，評估對象為收益權(quán)、收費權(quán)、經(jīng)營權(quán)等權(quán)利時，應(yīng)完整描述權(quán)利人享有的權(quán)利范疇以及其應(yīng)承擔(dān)的具體義務(wù)，避免歧義。
?
關(guān)注事項一
普通股權(quán)益的界定
在企業(yè)財務(wù)報表列示的所有者權(quán)益項下，不僅包括普通股，還可能包括優(yōu)先股和分類為權(quán)益工具的永續(xù)債。優(yōu)先股和分類為權(quán)益工具的永續(xù)債，具有沒有明確的到期期限，清償順序在普通債權(quán)之后、在普通股之前，股息率、利率事先設(shè)定等特點。雖然優(yōu)先股和分類為權(quán)益工具的永續(xù)債在所有者權(quán)益科目列示，但優(yōu)先股和分類為權(quán)益工具的永續(xù)債投資者沒有投票權(quán)，不稀釋公司股權(quán)，并不享有公司法規(guī)定的參與重大決策和選擇管理者等股東權(quán)利，也不享有除自身價格以外的所有者權(quán)益，其實質(zhì)是一種介于債權(quán)和股權(quán)之間的融資工具。
因此，對于發(fā)行了優(yōu)先股以及發(fā)行了永續(xù)債且分類為權(quán)益工具的被評估單位，對其股東權(quán)益價值進(jìn)行評估時，評估對象不宜界定為“股東全部權(quán)益”或“股東部分權(quán)益”，建議明確為“普通股股東全部權(quán)益”或“普通股股東部分權(quán)益”，且這種情形涉及股權(quán)價值分配，應(yīng)在企業(yè)整體價值減去付息債務(wù)價值所得出的股東全部權(quán)益價值基礎(chǔ)上，將股權(quán)價值在普通股、優(yōu)先股以及分類為權(quán)益工具的永續(xù)債之間進(jìn)行分配。
?
來源：嘉學(xué)評估
作者：徐梁靈
（本文為作者觀點，歡迎評論交流。）